Wie hoch darf eine Mietkaution maximal sein?
Die Mietkaution darf maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Diese Regelung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 551 Absatz 1 festgelegt. Bei der Berechnung der Kaution werden nur die Grundmiete ohne Betriebskosten berücksichtigt. Betriebskosten, egal ob als Pauschale oder Vorauszahlung, dürfen nicht in die Berechnung einfließen. Falls eine Pauschalmiete vereinbart wurde, die sowohl die Grundmiete als auch die Betriebskosten umfasst, wird die Kaution auf Basis der gesamten Pauschalmiete berechnet. Es ist wichtig zu beachten, dass jede Vereinbarung, die eine höhere Kaution als die gesetzlich festgelegten drei Nettokaltmieten vorsieht, unwirksam ist. Der Mieter hat in einem solchen Fall das Recht, den überzahlten Betrag zurückzufordern.
Die Mietkaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter beim Vermieter hinterlegt und soll diesen gegenüber Mietschäden absichern. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt selten unmittelbar nach dem Mietvertragsende, da der Vermieter eine angemessene Frist von bis zu zwölf Monaten hat, um zu prüfen, ob und welche Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Diese Frist kann je nach Einzelfall variieren, und der Vermieter darf die Mietkaution anteilig sogar noch länger behalten.
Ein Übergabeprotokoll sollte sowohl zu Beginn eines Mietverhältnisses angefertigt werden als auch beim Auszug, wenn die Wohnung leer geräumt ist. Für Schäden, die bereits zu Mietbeginn dokumentiert wurden, kann der Mieter beim Umzug nicht haftbar gemacht werden. Wenn der Vermieter beim Auszug mit dem Zustand der Wohnung zufrieden ist und das Übergabeprotokoll unterschreibt, kann er die Mietkaution im Nachhinein nicht einbehalten. Auch wenn ihm später weitere Schäden auffallen sollten, gelten nur die im Übergabeprotokoll festgehaltenen Mängel. Sind diese beseitigt, hat der Vermieter keinerlei Argument, die Auszahlung der Mietkaution hinauszuzögern oder gar zu verweigern.
Generell lässt sich sagen, dass die Gerichte den Zugriff des Vermieters auf die Mietkaution eher erschweren als erleichtern. Im Zweifelsfall darf er erst dann die Kaution verwenden, wenn entsprechende Sachverhalte vor Gericht geklärt worden sind. Beispiel Renovierungskosten: Es gibt eine Fülle von Urteilen darüber, welche Renovierungskosten beim Umzug des Mieters auf normale Abnutzung zurückzuführen sind und deshalb nicht mit der Mietkaution verrechnet werden können. So hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass ein Mieter bis zu 32 Dübellöcher im Badezimmer anbringen darf. Dieser Gebrauch der Mietsache sei vertragsgemäß, daher müssten die Löcher nicht im Rahmen der vertraglich vereinbarten Pflicht zu Schönheitsreparaturen vom Mieter beseitigt werden.
