Kündigung wegen Eigenbedarf?
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Eigenbedarfskündigung: Wann ist sie wirksam?

Die Eigenbedarfskündigung ist das Schreckgespenst für nahezu alle Mieter von Wohnraum – ob Wohnung oder Haus. Zwar sorgt grundsätzlich der starke Mieterschutz im deutschen Mietrecht dafür, dass die Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch Vermieter nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich ist. Aber natürlich gibt es auch für Vermieter – wenn auch wenige – Möglichkeiten, ein Mietverhältnis wirksam zu beenden. Eine dieser wenigen Möglichkeiten ist die Kündigung wegen Eigenbedarf – die sogenannte Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Allerdings ist nicht jede Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam! Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich nur wirksam, wenn

• tatsächlich Eigenbedarf (privates, berufliches Interesse) vorliegt,
• der Mieter sich nicht auf einen Härtefall berufen kann und
• bei der Kündigung alle formalen Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet wurden.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kann auch eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Die Folge: Der Mietvertrag wurde nicht beendet, als Mieter darf man weiterhin in der Wohnung beziehungsweise im Haus wohnen und eine Räumung ist nicht zulässig. Falls man trotz unwirksamer Eigenbedarfskündigung aus- beziehungsweise umgezogen ist, hat man als Mieter gegebenenfalls Anspruch auf Schadensersatz.

Ohne Eigenbedarf keine Eigenbedarfskündigung

Wie der Begriff bereits vermuten lässt: Eine Eigenbedarfskündigung setzt Eigenbedarf beziehungsweise ein Eigennutzungsinteresse des Vermieters an dem Wohnraum voraus, für den er die Kündigung ausgesprochen hat oder für den er sie aussprechen will.

Allerdings anders als der Begriff vermuten lässt, liegt Eigenbedarf nicht nur dann vor, wenn der Vermieter den Wohnraum tatsächlich für sich selbst beansprucht. Denn eine Eigenbedarfskündigung ist gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch möglich, wenn der Wohnraum für

• eine zum Hausstand gehörende Person
• Familienmitglieder wie Geschwister, Kinder, Enkel, Eltern oder Lebenspartner oder auch
• Pflegepersonal oder Haushaltshilfen

zu Wohnzwecken benötigt wird. Der Kreis der Personen, deretwegen eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, ist also größer, als man gemeinhin vermuten könnte.

Dass tatsächlich ein solcher Eigenbedarf besteht, muss der Vermieter jedoch auch beweisen können, wenn es zum Beispiel im Rahmen einer Räumungsklage zu Streit vor Gericht über die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung kommt. Die sogenannte Beweislast für das Vorliegen eines Eigenbedarfs trifft dabei allein den Vermieter. Der betroffene Mieter ist hingegen in der komfortablen Situation, dass er einfach bestreiten kann, dass Eigenbedarf besteht.

Achtung: Entfällt der Grund für die Eigenbedarfskündigung, muss der Vermieter das dem Mieter mitteilen. Das gilt jedenfalls, solange die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist. In so einem Fall kann der Mieter verlangen, dass der Mietvertrag weitergeführt wird, auch wenn die Eigenbedarfskündigung ursprünglich wirksam war.

Formale Anforderungen an Eigenbedarfskündigung

Grundsätzlich gelten für eine Eigenbedarfskündigung dieselben formalen Anforderungen wie für andere Vermieterkündigungen. So muss auch diese Kündigung

• schriftlich erfolgen,
• bei mehreren Vermietern von allen Vermietern unterschrieben sein,
• sich bei mehreren Mietern an alle Mieter richten,
• klar das Mietobjekt benennen, auf das sich die Kündigung bezieht, und
• den Zeitpunkt benennen, zu dem die Kündigung wirksam werden soll.

Allerdings gelten im Falle einer Eigenbedarfskündigung zusätzliche Anforderungen. So müssen sich im Kündigungsschreiben auch die Angaben finden,

• für welche Person(en) der Wohnraum und
• warum der Wohnraum für diese Person(en) benötigt wird.

Die Person(en), für die Eigenbedarf besteht, müssen ebenfalls namentlich genannt sein – Ehepartner oder Kinder dieser Person(en) hingegen nicht. Im Hinblick auf die Frage, warum Eigenbedarf für diese Person(en) besteht, ist die Situation zu schildern, die konkret zum Eigenbedarf dieser Person(en) führt. Zuletzt muss der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf das Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB („Härtefall“) hinweisen.

Achtung: Erfüllt das Kündigungsschreiben diese formalen Anforderungen nicht, ist die Kündigung unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht. Wenn der Mieter nicht freiwillig ausziehen will, ist eine Räumung der Wohnung unzulässig!

Kündigungsfristen bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Natürlich gibt es auch bei einer Eigenbedarfskündigung eine Kündigungsfrist. Dabei gilt: Je länger das Mietverhältnis bestand, desto länger ist die Kündigungsfrist. So kann der Vermieter bei einem relativ kurzen Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen – das ist das Minimum. Ab einer Mietdauer von fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Dauerte das Mietverhältnis mehr als 8 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist dann neun Monate.

Härtefall: keine Kündigung trotz Eigenbedarf

Allerdings beendet nicht jede Eigenbedarfskündigung einen Mietvertrag. Das gilt selbst dann, wenn Eigenbedarf tatsächlich vorliegt und die Kündigung alle formellen Anforderungen erfüllt. Denn: Eine wirksame Eigenbedarfskündigung kann nicht durchsetzbar sein, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts unzumutbar ist, weil sie ihn/sie unverhältnismäßig hart trifft. Das legt § 574 Abs. 1 BGB fest.

Ein solcher Härtefall kann zum Beispiel vorliegen, weil ein Auszug beziehungsweise Umzug wegen körperlicher oder geistiger Einschränkungen für den Mieter oder Haushaltsangehörige eine unzumutbare Belastung ist, weil er sich etwa auf den psychischen Zustand negativ auswirken würde. Aber auch wenn es beispielsweise unmöglich ist, eine andere, bezahlbare Wohnung zu finden, ist das ein relevanter Härtefall gemäß § 574 Abs. 2 BGB.

Liegt ein solcher Härtefall vor, muss der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen. Gleichzeitig kann er fordern, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird – jedenfalls bis zu dem Zeitpunkt, bis die Ursache für die unbillige Härte entfällt (der Mieter wird zum Beispiel wieder gesund).

Achtung: Dass ein Härtefall vorliegt, muss der Mieter „substantiiert darlegen“. Bestreitet der Vermieter den Härtefall, muss man als Mieter den Härtefall beweisen können. Bei gesundheitlichen Härtegründen ist im Zweifel ein Sachverständigengutachten notwendig.

Anbieten einer Ersatzwohnung („Anbietpflicht des Vermieters“)

In einigen Fällen stellt sich die Frage: Ist eine Eigenbedarfskündigung auch wirksam, wenn der Vermieter Eigenbedarf hat, aber über andere Immobilien verfügt, die der Mieter statt der nun gekündigten Wohnung nutzen könnte? Kurz: Muss der Vermieter anderen eigenen Wohnraum anbieten, wenn er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht?

Es kommt darauf an: Denn eine solche Anbietpflicht triff Vermieter nur unter engen Voraussetzungen. Laut Bundesgerichtshof (BGH) muss der Vermieter nur

• vergleichbaren Wohnraum anbieten,
• der sich außerdem im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.

Nur wenn auch eine so gelegene Wohnung für den Mieter offenkundig und vollkommen ungeeignet ist (etwa, weil unbezahlbar), entfällt die Anbietpflicht. Hinzu kommt eine weitere Einschränkung: Auch eine passende Alternativwohnung muss nur angeboten werden, wenn diese Ersatzwohnung zu dem Zeitpunkt frei ist, zu dem der Mieter aufgrund der Eigenbedarfskündigung ausziehen müsste. Wird die potenzielle Ersatzwohnung erst später frei, besteht die Anbietungspflicht nicht.

Wichtig: Verletzt der Vermieter seine Anbietungspflicht, macht das die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann dann entweder in der Wohnung wohnen bleiben oder – falls er bereits ausgezogen ist – gegebenenfalls Schadensersatz verlangen.

Eigenbedarfskündigung unwirksam: keine Räumung – dafür Schadensersatzanspruch

Nicht selten stellt sich erst nach einem Umzug heraus, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht wirksam war oder der Vermieter sich nicht an andere Regeln im Zusammenhang mit einer solchen Kündigung gehalten hat (z.B. Anbietungspflicht) oder den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Aber welche rechtlichen Folgen hat das? Ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam,

• muss der Mieter nicht ausziehen und kann deshalb auch nicht geräumt werden.
• kann man als Mieter gegebenenfalls Schadensersatz verlangen, wenn man bereits umgezogen ist und wegen des Umzugs Kosten hatte, die auf der unwirksamen Eigenbedarfskündigung beruhen.

Und auch wenn der Vermieter es versäumt, dem Mieter im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung eine adäquate Ersatzwohnung anzubieten, kann der Mieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Das gilt es dann im Einzelfall zu prüfen.

Tipp: Auch die Mietdifferenz – wenn die neue Miete nach Umzug deutlich höher ist als zuvor – kann Teil des Schadensersatzanspruches sein!

Geht ein Streit mit dem Vermieter um Schadensersatz vor Gericht, muss allerdings der Mieter den Sachverhalt als Grundlage für den Schadensersatzanspruch beweisen. Aber: Die volle Beweispflicht trifft den Mieter im Schadensersatzprozess nicht, wenn der Vermieter über den Eigenbedarf getäuscht hat (vorgetäuschter Eigenbedarf).

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