Immobilienkredit kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung bei der Sparkasse / LBS

Zahlreiche Verträge für Immobilienkredite sind fehlerhaft. Sie entsprechen nicht den gesetzlichen Vorgaben und wurden von Gerichten – unter anderem dem Bundesgerichtshof (BGH) – für teilweise mangelhaft erklärt. Auch die Kreditverträge der Sparkassen und der dazugehörigen Landesbausparkassen (LBS) enthalten Fehler. Wer seinen Kreditvertrag nun vorzeitig kündigen will, kommt um die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) herum, wenn bestimmte Mängel im Kreditvertrag vorliegen. Denn: Üblicherweise muss ein Kreditnehmer die VFE immer dann zahlen, wenn der Vertrag vorzeitig beendet wird. Diese Entschädigung an die Bank für die entgangenen Zinsen entfällt bei unzureichenden Angaben im Kreditvertrag.

Formulierung zu Zinserwartung bei Sparkasse und LBS nicht gesetzeskonform

Da die Landesbausparkassen – kurz LBS – zum Verband der Sparkassen-Finanzgruppe gehören, sind die Kreditverträge der LBS denen der Sparkassen sehr ähnlich. Nach eingehender Prüfung konnten unsere Anwälte die gleichen Fehler in den Verträgen zur Immobilienfinanzierung von Sparkasse und LBS finden. So steht in Ziffer 10.2 in den Kreditverträgen der Sparkasse beziehungsweise in Ziffer 1.5.1 in den Kreditverträgen der LBS eine fehlerhafte Belehrung zur Zinserwartung: „Durch diese Berechnungsmethode wird die Sparkasse / LBS so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.“

Diese Formulierung ist unzutreffend und fehlerhaft, denn: Laut eines Urteils des BGH von Januar 2016 ist allein die rechtlich geschützte Zinserwartung bis zum Zeitpunkt der frühestmöglichen ordentlichen Kündigung der Verträge maßgeblich (Az. XI ZR 388/14). In der Formulierung in den Kreditverträgen der Sparkassen und der LBS wurde demnach § 489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht berücksichtigt.

Sparkasse und LBS: Immobilienkredit-Vertrag enthält unzureichende Angaben

Außerdem haben Sparkassen und LBS in den Kreditverträgen zur Baufinanzierung keine ausreichenden Angaben zur Differenzberechnung gemacht. Das Landgericht Rostock hatte im Februar 2021 den Vertrag über einen Immobilienkredit bei der Sparkasse untersucht (Az. 2 O 872/19) und kam zu dem Urteil, dass die Differenz zwischen den für den Kredit zu zahlenden Zinsen und der Rendite bei Wiederanlage der freigewordenen Beträge nicht transparent erklärt wird.

So nennt die Sparkasse im Immobilienkreditvertrag zwar Parameter zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, aber der Kreditnehmer könne die genaue anfallende Summe bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags nicht zuverlässig abschätzen. Schlimmer sogar: „Durch die lückenhafte und intransparente Information kann für den Darlehensnehmer der Eindruck einer sehr viel größeren Belastung entstehen, welche ihn von der vorzeitigen Rückzahlung abhalten könnte“, erklärt das Landgericht Rostock.

Kostenpauschale und VFE der Sparkassen und Landesbausparkassen (LBS) sind ungültig

Und ein weiterer Punkt in den Verträgen für Immobilienkredite von Sparkasse und LBS sind angreifbar: In den Verträgen wurde unter Ziffer 10.2 beziehungsweise 1.5.1 eine Kostenpauschale für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung hinzugefügt. Sparkassen und LBS lassen sich also den Berechnungsaufwand extra bezahlen. Durch die Geltendmachung des Institutionsaufwands wird eine über den tatsächlichen finanziellen Verlust hinausgehende Entschädigung gefordert, so dass ein Verstoß gegen Art. 25 Abs. 3 Satz 2, Abs. 1 RL 2014/17/EG und damit zugleich eine fehlerhafte Angabe nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegt.

1.5.1 Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die LBS erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben und der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Dies ist derzeit die sog. „Aktiv/Passiv-Methode“. Durch diese Berechnungsmethode wird die LBS so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre.

Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel (Pfandbriefrenditen der Deutschen Bundesbank) ausgegangen. Zunächst wird der Betrag ermittelt, der zum Ablösestichtag erforderlich ist, um sämtliche ursprünglich vereinbarten Zahlungen aus dem Kreditvertrag (Zinsen, Tilgung) sowie das rechnerische Restkapital am Ende der Zinsfestschreibung zu erzielen. Die anfallenden Zinsen sind in diese Berechnung einbezogen.

Zusätzlich wird das auf den restlichen Zinsbindungszeitraum entfallende und somit – auf Basis des effektiven Jahreszinses – zu erstattende Disagio/Agio in die Berechnung einbezogen, sofern ein Disagio/Agio vereinbart wurde.

Die LBS ermittelt ferner die zukünftig entfallenden Risiko- und Verwaltungskosten und reduziert die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend.

Erfolgt eine Ablösung oder eine Teilablösung des Kredits auf Veranlassung des Kreditnehmers, wird dem Kreditnehmer ein Berechnungsaufwand in Rechnung gestellt wird.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird zusätzlich von Folgendem ausgegangen:

– Berücksichtigung der sich durch die Tilgung verringernden Darlehensschuld;

– Schadensmindernde Berücksichtigung vereinbarter Sondertilgungsrechte;

– Abzinsung der ermittelten Schadensbeträge auf den Rückzahlungszeitpunkt.

Ziffer 1.5.1 der Immobilienkreditverträge der LBS

Aufgrund dieser Fehler, die in Verträgen über Immobilienkredite der Sparkasse / LBS ab dem 21. März 2016 zu finden sind, entfällt die Verpflichtung, eine Vorfälligkeitsentschädigung nach Kündigung des Kreditvertrags an die Bank zu zahlen. Die Angaben in den betroffenen Darlehensverträgen reichen nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus. Wer nach März 2016 einen Kreditvertrag bei einer Sparkasse oder einer Landessparkasse abgeschlossen hat und den Vertrag kündigen will, sollte die Unterlagen zuvor anwaltlich prüfen lassen. Die Anwälte der Kanzlei VON RUEDEN bieten eine kostenlose Erstberatung, in der die Kreditverträge geprüft und die Erfolgsaussichten eingeschätzt werden. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten!