Nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses nur zulässig, wenn 1. der Vermieter die Räume nach Ablauf der (befristeten) Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will, oder 2. die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, sodass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder er die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
Als weitere Voraussetzung kommt hinzu, dass der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss. Daran fehlt es nicht selten, so dass in diesen Fällen die vertraglich vereinbarte Befristung unwirksam ist, mit der Folge, dass das Mietverhältnis gem. § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit mit der jederzeitigen Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB geschlossen gilt.
Dem hat der BGH nun mit seinem Versäumnisurteil vom 11.12.2013 (Az.: VIII ZR 235/12) eine Absage erteilt.
Haben die Mietvertragsparteien eine zeitliche Befristung in den Mietvertrag aufgenommen, soll der bei Vertragsabschluss auf beiden Seiten vorhandene Wille, dass der Mietvertrag jedenfalls für diese Zeit Bestand haben soll, deutlich werden. Da die Parteien durch die Befristung hätten erreichen wollen, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB beendet werden kann, werde die Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der daraus folgenden Kündigungsmöglichkeit nach § 573 BGB dem so deutlich gewordenen Parteiwillen nicht gerecht.
Der BGH kommt zu dem Schluss, dass durch die Unwirksamkeit der eigentlich gewollten Befristung eine planwidrige Vertragslücke entstanden sei. Die so entstandene Lücke sei in derartigen Fällen im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Mietvertragsparteien vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der beiderseits gewollten Befristung bekannt gewesen wäre.
Nach dem BGH (a.a.O) hätten die Parteien die Vertragslücke dahingehend geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, wonach eine Kündigung frühestens zum durch die Befristung gewollten Ablauf der Mietzeit möglich ist. Auf diese Art werde die von den Mietvertragsparteien beabsichtigte Vertragsbindung für die im Mietvertrag bestimmte Zeit erreicht.
Die Entscheidung des BGH macht deutlich, dass weiterhin ein nachvollziehbares Bedürfnis zahlreicher Mietvertragsparteien nach einem einfachen Zeitmietvertrag (ohne die Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestehen dürfte. Der einfache Zeitmietvertrag wurde vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform 2001 „gekippt“. Die Zulässigkeit und Wirksamkeit befristeter Mietverträge richtet sich seitdem nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB, was, wie die Entscheidung des BGH zeigt, häufig nicht sachgerecht ist.
Der Autor ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist Rechtsanwalt am Hamburger Standort der Rechtsanwaltskanzlei VON RUEDEN.
