Nach einer Entscheidung des Bundesgerichthofs muss ein Mieter bei Schlüsselverlust nicht ohne weiteres die Kosten übernehmen, die ein Austausch der gesamten Schließanlage mit sich bringen würde.
BGB: Schadensersatz erst nach Austausch und bei Missbrauchsgefahr
Den Anspruch auf Schadensersatz für die Schließanlage könne der Vermieter erst dann geltend machen, wenn die gesamte Schließanlage nach dem Schlüsselverlust ausgetauscht wurde, so der BGH in seinem Urteil. Sicherheitsgründe seien außerdem eine weitere Voraussetzung dafür, dass der Austausch der Schließanlage erforderlich sei (Az.: VIII ZR 205/13).
Damit gaben die Richter der Revision eines Mieters statt. Bei seinem Auszug aus einer Mietwohnung in der Nähe von Heidelberg konnte der Mieter lediglich einen von zwei ursprünglichen Wohnungsschlüsseln aushändigen. Basierend auf einem Kostenvoranschlag verlangte der Vermieter einen Kostenvorschuss von Knapp 1.500 EUR für den Austausch der Schließanlage. Zum Zeitpunkt des Kostenvoranschlags wurde die Schließanlage jedoch tatsächlich noch nicht ausgetauscht.
Laut Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), habe der Vermieter keinen Schaden, solange die Schließanlage nicht ausgetauscht werde. Ein Verschulden des Mieters am Schlüsselverlust sowie eine tatsächlich bestehende Missbrauchsgefahr wären hierbei ebenfalls weitere Voraussetzungen. In einer Erklärung des DMB heißt es, dass der Mieter keinen Ersatz für den Austausch einer Anlage leisten müsse, „wenn ihm der Schlüssel gestohlen wurde oder wenn der Schlüssel in einen Fluss gefallen ist“. Auch wäre ein Missbrauch ausgeschlossen, wenn der abhanden gekommene Schlüssel keinem Haus oder Wohnung zugeordnet werden kann.
LG Heidelberg: Schadensersatz erst bei Sachbeschädigung
Dabei spiele es keine Rolle, ob die Schließanlage bereits ausgetauscht wurde oder gar diese Absicht vorliege. Dies hat das Landgericht Heidelberg in der Vorinstanz entschieden, da dies den gesetzlichen Regeln entspräche: Wer eine Sache beschädigt, der soll in dem Maße dafür aufkommen, den es kosten würde, den Schaden wieder auszugleichen.
BGH: Kein Vermögensschaden vorhanden
An diesem Prinzip hält auch der BGH fest: Ein Vermögensschaden an der gesamten Schließanlage werde erst dann anerkennt, wenn die Anlage auch wirklich ausgetauscht wurde. Die Richter beziehen sich dabei auf § 249 Abs. 2 BGB, wonach ein Gläubiger als Schadenersatz Geld verlangen und frei entscheiden darf, wie er dieses letztlich verwende.
GdW sieht Entscheidung kritisch
Diese Entscheidung wird vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kritisiert, da sie für den Vermieter ein finanzielles Risiko seien. „Nach dieser Entscheidung müssen Vermieter offenbar für Schäden, die vom Mieter verursacht und zu bezahlen sind, zunächst in Vorleistung treten, ohne aber zu wissen, ob sie das Geld vom Mieter wieder zurückbekommen“, so der GdW-Präsident Axel Gedaschko.
Einige Haftpflichtversicherer zahlen bei Nachweis für Austausch
Dennoch gibt es Haftpflichtversicherer, die solche Risiken eines Schlüsselverlustes versichern, so zum Beispiel die Haftpflichtkasse Darmstadt (HKD). Auf Nachfrage der Plattform „versicherungsbote.de“ erklärte jedoch eine Sprecherin der HKD, dass es sich bei diesem Fall im Nachhinein schwer beantworten ließe, ob Schadensersatz geleistet worden wäre. Denn ein Austausch der Schließanlage wurde nicht vorgenommen. Jeder Fall werde jedoch im Einzelfall genau geprüft. Dabei werde auch geprüft, ob der Vermieter tatsächlich den Austausch für die Schließanlage vorgenommen habe.
„Nach dem Verlust des Schlüssels nehmen wir mit dem Vermieter Kontakt auf, anschließend beginnen wir mit der Schadenbearbeitung, es werden Sachverständige hinzugezogen etc. Der Prozess kann auch etwas länger dauern. Für den Vermieter schwindet mit vorstreichender Zeit das Risiko, dass die Sicherheit der Schließanlage bedroht ist. Daher prüfen wir, ob er die Anlage tatsächlich austauscht“, so die HKD-Sprecherin.
